Как работает эскроу при покупке новостройки

Что такое эскроу-счет и как он работает

Эскроу-счет — это специальный банковский счет для расчетов между покупателем и застройщиком. Система работает по принципу условного депонирования: ваши деньги хранятся в банке до выполнения определенных условий. Основная цель — защита средств дольщиков от рисков недобросовестных застройщиков и банкротства строительных компаний.

С 2019 года эскроу-счета стали обязательными для всех новостроек, что кардинально изменило рынок недвижимости. Раньше покупатели перечисляли деньги напрямую застройщику, теперь средства защищены банковской гарантией.

Как устроен процесс работы с эскроу-счетом

Процесс начинается с выбора банка-эскроу-агента. Это должен быть банк из approved-списка ЦБ, который работает с вашим застройщиком. Вы заключаете трехсторонний договор между собой, застройщиком и банком.

Далее вы открываете эскроу-счет и перечисляете на него деньги. Банк замораживает средства до наступления оговоренных условий. Проценты по эскроу-счету начисляются, но обычно незначительные.

Ключевой момент: банк перечислит деньги застройщику только после подтверждения ввода дома в эксплуатацию и регистрации вашего права собственности в Росреестре. Если что-то пойдет не так — деньги вернутся вам.

Сравнение старой и новой системы расчетов

Типичные ошибки при работе с эскроу-счетами

Многие покупатели недооценивают важность проверки условий договора эскроу. Внимательно изучите сроки разблокировки средств, порядок подтверждения выполнения условий и процедуру возврата денег.

Еще одна распространенная ошибка — невнимание к выбору банка-эскроу-агента. Убедитесь, что банк надежен и имеет опыт работы с недвижимостью. Проверьте, входит ли он в перечень approved-банков ЦБ.

Не пропускайте этап проверки документов застройщика. Даже с эскроу-счетом важно убедиться в легальности строительства и наличии всех разрешений.

Как выбрать банк-эскроу-агент

Выбирайте банк из официального перечня ЦБ, который сотрудничает с вашим застройщиком. Обращайте внимание на тарифы — некоторые банки берут комиссию за обслуживание эскроу-счета.

Уточните процедуру возврата средств при досрочном расторжении договора. Лучше выбирать банки с прозрачными условиями и хорошей репутацией на рынке.

Проверьте, предлагает ли банк онлайн-сервис для контроля состояния счета. Это упрощает отслеживание статуса строительства и движения средств.

Чек-лист для покупателя

Перед подписанием договора проверьте: наличие разрешения на строительство, вхождение застройщика в реестр, условия эскроу-счета, тарифы банка, порядок возврата средств.

Убедитесь, что в договоре четко прописаны условия разблокировки средств: ввод дома в эксплуатацию, получение техпаспорта, регистрация права собственности.

Сохраняйте все документы: договор эскроу, квитанции о переводе средств, correspondence с банком и застройщиком.

Частые вопросы

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя до выполнения определенных условий. Он защищает средства дольщика до момента сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности.

Кто контролирует эскроу-счет?

Эскроу-счет контролируется банком-эскроу-агентом, который следит за выполнением условий договора. Банк не является стороной сделки, а выступает независимым гарантом выполнения обязательств.

Что произойдет с деньгами, если застройщик обанкротится?

При банкротстве застройщика деньги на эскроу-счете возвращаются покупателю. Это основное преимущество системы — средства защищены от финансовых проблем строительной компании.

Как происходит выплата денег застройщику?

Банк перечисляет деньги застройщику только после получения подтверждения о вводе дома в эксплуатацию и регистрации права собственности первого покупателя в Росреестре.