Информация

Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС16-13333 от 19.12.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

79014_894012

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 305-ЭС16-13333

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 19.12.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С рассмотрев жалобу (заявление) муниципального унитарного предприятия города Королева Московской области «Городской жилищный сервис» на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2016 (судьи Ханашевич С.К., Александров Д.Д., Иванова Л.Н.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2016 (судьи Русакова О.И Крекотнев С.Н., Петрова В.В.) по делу № А41-72682/2015 Арбитражного суда Московской области,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие города Королева Московской области «Городской жилищный сервис» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу «В.И.Д.» (далее – Общество) о расторжении договора аренды муниципального имущества от 29.04.1996 № 206 М-1, взыскании задолженности в размере 31 076 786 рублей 97 копеек и неустойки в размере 663 970 274 рубля 40 копеек.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.01.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2016, решение суда первой инстанции от 29.01.2016 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит постановления апелляционного и окружного судов отменить и оставить в силе решение первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправомерность выводов судов апелляционной и кассационной инстанции об отсутствии у Общества задолженности по арендной плате.

Предприятие указывает на ошибочность утверждения названных судов о том, что, не имея на то оснований, заявитель неправомерно изменил в одностороннем порядке арендную плату.

Заявитель также утверждает, что в соответствии с разъяснениями изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), арендная плата по договору аренды недвижимого имущества является регулируемой. В частности заявитель ссылается на пункт 19 упомянутого Постановления и правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 26.01.2010 № 11487/09.

По мнению Предприятия, изменение размера арендной платы представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимости заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы, в связи с изменением арендной ставки на основании актов публично-правового образования.

Заявитель настаивает, что при вынесении обжалуемых актов судами не было учтено, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс условий договора об арендной плате, а представляет собой исполнение данного условия.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя по материалам истребованного дела, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и принятых судебных актов, 29.04.1996 между Комитетом по управлению имуществом города Королева (арендодатель далее – Комитет) и АОЗТ «В.И.Д.» (арендатор), заключен договор аренды муниципального имущества № 206 М-1, расположенного по адресу Московская область, г. Королев, ул. Гагарина д. 7.

Предметом договора является аренда с правом выкупа муниципального имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Королев ул. Гагарина д. 7, характеристика которого указана в приложении № 1 к договору.

Из приложения № 1 к договору следует, что общая площадь арендуемого имущества составляет 2 277 кв. м, в состав арендуемого имущества входит здание конторы – склада площадь 690 кв. м; здание склада площадью 676 кв. м здание механических мастерских 550 кв. м и здание растворного узла площадью 361 кв. м.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды установлен с 01.05.1996 по 01.05.2021.

Пунктом 3.1 договора установлено, что сумма арендной платы подлежащая ежемесячному внесению, составляет 298 800 рублей (по состоянию на 01.04.1996) без учета НДС. Перечисление НДС осуществляется арендатором самостоятельно.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, арендная плата корректируется в случае изменения минимального размера оплаты труда в Российской Федерации, а также в случае принятия решения об изменении базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения муниципальной собственности Советом депутатов города Королева Московской области.

Об изменении суммы арендной платы, подлежащей ежемесячному внесению, арендодатель письменно уведомляет арендатора. Такое письменное уведомление считается неотъемлемой частью договора. Арендатор обязуется с месяца, указанного в уведомлении уплачивать установленную в нем арендную плату.

Согласно пункту 3.3 договора, по соглашению сторон размер арендной платы может быть изменен в любое время срока действия договора, но не чаще одного раза в год. Арендная плата уплачивается ежемесячно до 10-го числа текущего месяца в безналичном порядке на расчетный счет Финуправления города Королев Московской области.

Пунктом 8.2 договора установлено, что любые изменения или дополнения к договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями сторон.

В соответствии с Постановлением от 25.01.2012 № 126 «О закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП «Горжилсервис» спорное имущество передано в хозяйственное ведение истцу.

Дополнительным соглашением от 02.02.2012, заключенным между муниципальным образованием города Королев Московской области Обществом и Предприятием, последнее приняло на себя права и обязанности по договору аренды от 29.04.1996 № 206 М-1 в связи с передачей ему арендованного имущества на праве хозяйственного ведения.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно уведомлял Общество об изменении арендной платы.

В частности, Предприятие извещало Общество о том, что базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м площади нежилого помещения муниципальной собственности на 2013 год установлена решением муниципального органа в размере 1 500 рублей, на 2014 год установлена в размере 1590 рублей, на 2015 год в размере 1 700 рублей.

Поскольку, как указал истец, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы (с учетом ее изменения) не исполнил, у арендатора за период с 11.09.2013 по 11.09.2015 образовалась задолженность по арендной плате в размере 31 076 786 рублей 97 копеек.

Так как указанная задолженность не была погашена Обществом в добровольном порядке, Предприятие обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик был надлежащим образом уведомлен об изменении размера арендной платы однако не исполнил свои обязательства по ее внесению, что является существенным нарушением условий договора.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 424, 431, 614, 619, 450, 452 Гражданского кодекса и разъяснениями, изложенными в пункте 20 Постановления № 73, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение первой инстанции, отказав в удовлетворении требований, констатировав отсутствие у Общества задолженности по арендной плате перед Предприятием, исходя из следующего.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3 названой статьи установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 20 Постановления № 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Заявляя настоящий иск, в обоснование доводов об изменении размера арендной платы Предприятие ссылалось на решение Совета депутатов города Королева Московской области от 01.04.2009 № 410/64 «Об утверждении положения «О порядке определения арендной платы за движимое и недвижимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования «Город Королев Московской области», устанавливающее методику расчета арендной платы на спорный период (далее – Методика) по формуле: Апн=Бап х Кт х Кз х Кк х Квд х S + НДС, в которой :

Апн- расчетная величина годовой арендной платы в рублях;

Бап- базовая ставка арендной платы за один квадратный метр нежилого помещения муниципальной собственности в рублях;

Базовая ставка арендной платы за один квадратный метр нежилого помещения устанавливается решением Совета депутатов города Королева Московской области при утверждении бюджета муниципального образования «Город Королев Московской области» на соответствующий финансовый год;

Кт-коэффициент типа строения;

Кз- коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого помещения;

Квд- коэффициент вида деятельности арендатора;

S-арендуемая площадь в квадратных метрах Арендуемая площадь определяется по данным технического и(или) кадастрового паспорта БТИ.

Согласно пункту 1.3 указанного Положения если недвижимое имущество используется арендатором для различных видов деятельности, то расчетная величина годовой арендной платы по договору в целом представляет собой сумму арендной платы по каждому объекту с учетом конкретного вида деятельности для данного объекта.

Аналогичная Методика была также утверждена решением Совета депутатов города Королева Московской области от 23.12.2005 № 104/614.

Судом апелляционной инстанции установлено, что исходя из условий заключенного договора аренды, стороны определили твердый размер арендной платы, который корректировался пропорционально увеличению базовой ставки арендной платы на соответствующий год.

Из материалов дела следует, что Комитет направлял Обществу при изменении базовой ставки арендной платы и уведомления о размере ежемесячной арендной платы.

В письме от 03.09.2013 № 2604/вх. Комитет подтвердил, что арендная плата по договору аренды муниципального имущества от 29.04.1996 № 206 М-1 на дату заключения договора была установлена не по действующей на тот период методике, а по соглашению сторон в размере 298 800 рублей (в ценах 1996 года). Далее в соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата корректировалась по мере изменения базовой ставки арендной платы.

Из материалов дела следует, что 30.08.2013 истцом в адрес ответчика была направлена телеграмма, в которой Предприятие предлагало Обществу в связи с утверждением методики расчета арендной платы в срочном порядке внести изменения в договор. Соответствующие изменения в договор внесены не были.

При указанных обстоятельствах, ввиду отсутствия доказательств того что Общество своими фактическими действиями выразило согласие с предложенным Предприятием механизмом исчисления арендной платы, равно как и заключило соответствующее соглашение, и продолжило уплачивать арендные платежы в соответствии с условиями заключенного договора, у суда апелляционной инстанции имелись правовые основания для отмены решения первой инстанции и отказа в удовлетворении иска, в связи с отсутствием задолженности, ввиду внесения Обществом арендных платежей в полном объеме, исходя из условий заключенного договора.

Кроме того, как усматривается из представленных документов, расчет задолженности арендной платы произведен Предприятием на основании нормативно-правовых актов публично-правового образования, которыми изменялась базовая ставка арендной платы, а не на основании утвержденной Методики, согласие на использование которой, с учетом действующего законодательства и условий договора, должен был дать арендатор.

В частности из представленных уведомлений об изменении арендной платы усматривается, что на протяжении срока действия договора до сентября 2013 года стороны исходили из того, что ее размер установлен в твердой сумме а при его корректировке в соответствии с пунктом 3.2 договора, утвержденная муниципальным органом методика расчета арендной платы не применялась так как твердый размер арендной платы корректировался по мере изменения размера базовой ставки арендной платы.

В своих пояснениях Общество указывает, что у предыдущего арендодателя не имелось претензий по арендной плате в связи с изменением площади арендуемых объектов ввиду их реконструкции (перепланировки), так как в договоре обозначены все параметры зданий, а изменение площади при реконструкции и перепланировке не имело правового значения, поскольку арендная плата была установлена в виде единой ставки за все 4 здания без учета их площади.

Расчет задолженности арендной платы, произведенный истцом исходя из 1 кв. м. арендуемой площади по каждому строению в отдельности, суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно признали существенным изменением условий договора, требующим закрепления в установленном законом порядке.

Отклоняя ссылки Предприятия на изменение площади арендуемых помещений, апелляционный суд правомерно указал, что в соответствии с условиями договора при его заключении и исполнении стороны не учитывали площадь арендованных зданий, а арендная плата была установлена в твердом размере за все 4 здания, исходя из площади застройки земельного участка занимаемого каждым зданием (приложение № 1 к договору).

Условия о расчете арендной платы, исходя из арендуемой ответчиком площади зданий, в том числе с учетом изменения площади таких зданий сторонами не внесены в договор аренды.

Выводы судов сделаны, исходя из фактических обстоятельств дела, при правильном применении норм материального права.

Доводы, приведенные заявителем, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы муниципального унитарного предприятия города Королева Московской области «Городской жилищный сервис» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.Чучунова

Комментарии ()

    Судебная практика

    Судебная практика по статье 614 ГК РФ

    Информация о структуре кодекса

    Карта сайта