Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому собственник (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Основные положения регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. Это один из самых распространенных гражданско-правовых договоров в сфере жилищных отношений.
Что такое договор найма жилого помещения
По статье 671 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Предметом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или дома). Нельзя сдавать внаем нежилые помещения, а также помещения, не отвечающие санитарным и техническим нормам.
Сторонами договора являются наймодатель (собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо) и наниматель (гражданин). Юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения — для них предусмотрена аренда.
Виды договора найма жилого помещения
Гражданский кодекс выделяет два основных вида найма жилого помещения:
- Коммерческий найм — заключается на любых условиях, согласованных сторонами, на срок до 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на 5 лет.
- Социальный найм — предоставление жилья из государственного или муниципального жилищного фонда нуждающимся гражданам на условиях, установленных жилищным законодательством.
Социальный найм имеет строгую регламентацию и предоставляется по решению органа местного самоуправления. Коммерческий найм более гибкий и основан на свободном волеизъявлении сторон.
Существенные условия договора
К существенным условиям договора найма жилого помещения относятся:
- Предмет договора — точное описание жилого помещения (адрес, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер при наличии).
- Размер платы за наем — устанавливается по соглашению сторон. Если цена не определена, применяются правила статьи 424 ГК РФ о цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары или услуги.
Без этих условий договор считается незаключенным. Также рекомендуем прописать срок договора, порядок внесения платы, распределение коммунальных платежей, права и обязанности сторон.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан:
- Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
- Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление коммунальных услуг.
- Производить капитальный ремонт жилого помещения.
Наниматель обязан:
- Использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность.
- Своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Проводить текущий ремонт, если иное не установлено договором.
Распространенные ошибки и подводные камни
При заключении договора найма жилого помещения часто допускают следующие ошибки:
- Не проверяют правоустанавливающие документы на жилье у наймодателя.
- Не составляют акт приема-передачи помещения с описанием его состояния и имеющегося имущества.
- Не уточняют порядок оплаты коммунальных услуг и проведения ремонта.
- Не учитывают права граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем.
Эти моменты могут привести к спорам между сторонами. Рекомендуем внимательно читать все пункты договора перед подписанием.
Прекращение договора найма
Договор найма жилого помещения прекращается по истечении срока, по соглашению сторон или в судебном порядке. Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель может требовать расторжения договора в суде только в случаях, предусмотренных статьей 687 ГК РФ: невнесение платы более шести месяцев, разрушение или порча жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей.
Договор найма жилого помещения — это надежный способ урегулировать отношения между собственником и пользователем жилья. Главное — четко прописать все условия и соблюдать требования закона.
